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2017如何才华降房价?曝开发商成本黑幕_房产_财经_星

2017-02-09 02:15

星岛环球网消息:2016年,在中国楼市中,咱们经常看到是——买房人对房价的望洋兴叹,而一边是开发商利润的心直口快。对买房人而言,买房的钱可能已经穷尽终生,所以,它们不止想要晓到手中的钱能买多大的屋子,更关心自己买房的钱究竟花在了什么地方,有多少钱是被开发商赚走了……

和讯网报道,房价的涨跌和供不应求有着密切的关系。导致房子供不应求的局面,可能是因为须要压抑后的集中暴发,也可能是由于一二线城市土地供应不足。房地产市场的周期性变革、大中城市市场供给侧改革、流动性过剩等等,这些都是推高房价的起因。

当然,造成房价高涨的一个关键因素就是在2016年全国各大城市“地王;频出,这就使得开发商的拿地成本陡增,然而拿地成本增加就一定会造成房价暴涨的局势吗?答案是否定的。

只有是商人,就不会做赔本的交易。开发商一样如此。

任何一个房地产商在名目开发的过程中,都有着一套相似的资金经营法令跟保底盈利秘诀。

那么,地产商投资经营的逻辑是什么?房地产开发的成本又有多大?

房地产开发千篇一律

为什么是千篇一律?不夸张说事实确切是这样。

前期开发商只投入占全体开发40%的资金用于拿地,拿地之后开端从银行申请贷款,而后拿银行的钱开始名目开发(咨询,设计、打算,动工等,后续连载也会打算这些环节的成本),在银行贷款还不花完的时候,就能够开始预售,更有甚者,拿地不久,五证未全就开始认筹预售。

这种气象,在尤其在各大一二线城市的房地产市场更是难能可贵。拍完号、选完房之后一般需要等2个月甚至更久的时间,等到项目预售证下来之后,才会告知准业主来签购房合同。

之后成千盈百位业主纷纷开始从银行贷款,购房者贷款审批之后,就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。

回笼资金就是从这开始的。最终开发商拿着购房者的钱去大肆开发,建造楼宇,设计景观,引进配套,聘请物业等等。

整体流程,开发商只支出了拿地跟前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋;了。

在一个曝光的房子成本盘算表中,可以让咱们对房价的构成,有更全面的意识。

房价的构成有五种:第一项是财务、销售及管理费用;第二项是工程建设及配套成本;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。

个别来说,在这五项形成因素中,除去第一项成本相对牢固,后面四项才是真正影响房价的变量,尤其是二、三、四项可能占到房价总成本的近六成。

具体来说,土地本钱即是前期房地产开发商获取土地利用权需要向政府缴纳的土地出让金,建造安装成本是后期房地产施工建房的各种用度,这部分还包括高额的房地产税费。

房价的话则是地产商在成本基础上加上必定利润(目前行业毛利率大略在40%)对外销售价格。

也就是说,假如要严格操纵房价,想让房价真正回归到公平水平,就要着重从这三个方面(土地成本、税费、建设成本)入手进行限度。

同时,这些前期成本,看似由开发商承担了,但最后还是会通过房产销售,摊派到购房者的身上,羊毛出到羊身上。试想,如果面粉贵了,面包也不会便宜到哪儿去。

对精明的购房者而言,买房也不仅仅是一个技能活,也更像一场心理考验战,对置业买房最优规划的精打细算,对市场洞察后的快准狠入手,以及懂得游戏规则后的理智沉着。